Как правильно выбрать участок в 2024 году
Рано или поздно у каждого наступает момент, когда становится тесно в городской квартире и хочется простора и свежего воздуха, и переезд за город становится идеей-фикс.
Однако, не каждый человек, который решил впервые купить участок и построить дом, понимает досконально с какими вопросами ему придется столкнуться. Вопросов много, давайте разбираемся, как правильно выбрать земельный участок под строительство жилого дома и на какие вещи обратить свое внимание.
НАПРАВЛЕНИЕ И УДАЛЕННОСТЬ ОТ ГОРОДА
На выбор направления среди покупателей земельных участков, чаще всего влияют индивидуальные факторы, такие как место жительства, наличие знакомых, личная привязанность к определенным местам. В более редких случаях, продуманные люди руководствуются инвестиционной привлекательностью и престижностью направления, экологической обстановкой в данной местности. И в текущей обстановке развития Московской области довольно оправданный подход, строится много новых дорожных узлов и промышленных кластеров и полигонов. Поэтому выбирая направление и район, важно исследовать окружающую местность, где Вы планируете приобрести землю в собственность или долгосрочную аренду, не только на предмет существующих или заброшенных объектов утилизации бытовых отходов, могильников и прочих малоприятных сюрпризов, но и на планы развития региона. Благо, сейчас легко найти информацию в Интернете на профильных порталах. Ведь обнаружив, спустя 5 лет жизни в своем доме, что около вас собираются возводить региональный складской узел какой-нибудь Почты России, или итого хуже, новый полигон ТБО в рамках развития Московской области, будет мало приятных впечатлений, да и цена вашей собственности может упасть в разы. Поэтому всегда изучайте временную и экологическую обстановку данного района.
Ниже мы привели карту от 2019 года отражающую экологическую обстановку в московском регионе.
При рассмотрении вопроса удаленности от Москвы, важно учитывать несколько факторов.
Направление. От этого зависит время и удобство потрачено на дорогу до вашего участка. По мимо времени, от направления зависит и стоимость земли и ее инвестиционная привлекательность;
Цель покупки. Нужно ответить себе на вопрос — для чего Вы приобретаете землю и строите дом? Вариантов может быть несколько.
— Вы планируете построить дачу, что бы ее посещать каждые выходные в любое время года или только летом;
— Вы планируете переехать на постоянно место жительство в Подмосковье, но часто ездите в офис в Москве и поэтому важна транспортная инфраструктура и небольшая удаленность от Москвы;
— Вы планируете переехать на постоянно место жительство в Подмосковье, не привязываясь к столице, но для Вас важна хорошая городская инфраструктура;
— Вы устали от людей и хотите поселиться в как можно более тихом и малолюдном месте;
— Вы приобретаете недвижимость с целью инвестирования;
— Вы хотите построить недвижимость что бы потом сдавать ее в аренду.
Бюджет. Правильно просчитайте бюджет на землю и подведение к ней коммуникаций; этапы согласования и получения разрешительной документации; запас свободных средств, если приобретаете землю через муниципальные аукционы для обеспечительных процедур; стоимость будущего строительства, если планируете начать строительство сразу после оформления в собственность участка.
По нашему опыту, Заказчики, которые не внимательно отнеслись к этапу планирования всех процессов, по итогу тратят до 30% больше от первоначального планируемого бюджета.
Просчитав выше указанные показатели, поможет Вам рассмотривать предложения о продаже участков более стратегически, и не попасть в просак. Наедятся на честность риелторов или частных продавцов не приходится. Лучше проверять.
СТОИМОСТЬ
Стоимость прямо зависит от предыдущих двух пунктов — удаленности и направления. Объяснять отличие участка в 15 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе от такого же участка в 15 км по Троицкому шоссе, предполагаем не надо. Существуют разные категории поселков на любой вкус и кошелек. В первой линии от Москвы (до 20 км от МКАД), в большинстве своем редко появляются новые предложения, так как земля здесь всегда была в спросе и характеризовалась высокой ценой. А вот во второй (до 35 км) и третьей линии (до 50-55 км) есть из чего выбрать.
Если есть деньги, то не экономьте на покупке земельного участка, т.к. рыночная стоимость жилья определяется только уровнем жизни вокруг него. Другими словами, чем богаче соседи — тем дороже ваш земельный участок.
Земельный Барон
ИЖС, ЛПХ или СНТ
С 1 января 2019 в действие вступили новые редакции Земельного, Градостроительного, Жилищного кодекса, закона об ипотеке, закона об СНТ, которые существенно изменяют представления о земельных участках. Прежде всего, исчезают понятия «дача», «дачный участок», «дачное объединение». Остаются только «садоводческие» и «огороднические» некоммерческие товарищества.
Главное отличие понятий в том, что ИЖС – вид разрешенного использования земельного участка, подразумевающий возможность возведения жилого объекта на нем.
СНТ и ДНП – формы юридического лица, они расшифровываются:
СНТ — садовое некоммерческое товарищество;
ДНП — дачное некоммерческое партнерство.
Виды разрешенного использования таких участков, как правило, следующие:
— ведение садоводства;
— ведение дачного хозяйства.
ИЖС, СНТ и ДНП: сходства и различия
Все три аббревиатуры имеют отношение к участкам земли. Ознакомимся с ними подробнее.
ИЖС
1) Любой выделенный участок земли имеет строго определенную цель использования;
2) Назначение ИЖС – возведение жилой постройки;
3) Земельный участок с ВРИ ИЖС может быть расположен только на категории земель «Земли населённых пунктов»;
4) С позиции ведения строительных работ – это самый предпочтительный вариант – получение разрешения на начало строительства не встречает возражений со стороны уполномоченных органов.
5) Плюсы для владельцев жилья, построенного на землях под ИЖС:
а) Постройке присваивается адрес, что облегчает последующую регистрацию прав собственности на нее;
б) Разрешение на оформление регистрации по месту жительства;
в) Возможность проведения необходимых коммуникаций и пользования коммунальными услугами.
На землях ИЖС разрешается возводить исключительно отдельно стоящие жилые здания, не более трех этажей, проживать в которых могут только члены одной семьи.
Минусы:
— высокая стоимость приобретения;
— высокая кадастровая стоимость.
СНТ
— Представляет собой форму юридического лица, не ставящее своей целью получение финансовой выгоды.
— Участки земли, выделяемые для ведения деятельности в рамках СНТ, находятся исключительно на сельскохозяйственных землях;
— Это ограничение определяет преимущества и недостатки строительной деятельности на территории СНТ;
— Тем не менее, значительное количество земель, занимаемых СНТ, в результате расширения территорий городов и поселков впоследствии были включены с состав земель поселений.
Плюсы:
— Помимо ведения сельскохозяйственной деятельности, разрешено возведение жилых и хозяйственных строений;
— Небольшая стоимость участка;
— Расположение в экологически чистой сельской местности.
Минусы:
— Дополнительная плата за подведение объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры;
— Невозможность оформления регистрации по месту жительства;
— Сложности в оформлении ипотеки с использованием земельного участка в СНТ в качестве залогового фонда.
Оформить строение как полноценный жилой дом в регистрирующих органах довольно сложно, а зачастую и невозможно. Соответственно, постройка будет иметь более низкую цену, чем аналогичный объект, возведенный на землях поселений.
ДНП
1) Дачное некоммерческое партнерство представляет собой объединение владельцев дачных участков.
2) В отличие от предыдущей рассматриваемой категории, возведение постройки на полученном земельном наделе является обязательным условием.
3) Ознакомимся с достоинствами строительства на дачном участке:
а) Низкая оценочная стоимость земельного надела в связи с меньшей его плодородностью;
б) Участок в ДНП может выделяться и на землях поселений, что упрощает административные процедуры при оформлении имеющихся на нем капитальных строений;
в) Возможность регистрации по месту жительства.
Минусы:
— Частое отсутствие хороших подъездных путей к месту строительных работ, а также коммуникаций, обеспечивающих бесперебойность процесса;
— Сложности с возведением капитальной конструкции большого размера;
— Трудности при получении ипотечного кредита с залогом земельного участка в ДНП.
Любое жилье, возведенное на дачном участке, не требует прохождения технической экспертизы и процедур согласования.
Другие формы дачных объединений:
В соответствии с нормами действующего российского законодательства существуют следующие формы объединений граждан с целью ведения хозяйственной деятельности на землях дачных поселков, а так же выделенных для разбивки садов и огородов:
— Некоммерческое товарищество;
— Потребительский кооператив;
— Некоммерческое партнерство.
Земли под огороднические объединения выделяются из сельскохозяйственных земель и земель поселений. Аналогично садовым наделам, помимо ведения сельскохозяйственной деятельности возможно — выращивания овощных культур, бахчевых культур, ягодников и картофеля. Имеется возможность возведения небольшого садового домика и построек для хозяйственных нужд.
В некоторых случаях возведение построек на площадях под огородничество запрещено. Перед началом строительства уточняйте информацию по виду разрешенного использования участка в органах местного самоуправления.
Проведем сравнительный анализ различных видов земельных наделов, чтобы продемонстрировать чем отличаются земли ИЖС от СНТ и ДНП. Также включим сюда не менее популярные огороднические объединения.
Данная таблица кратко характеризует земли СНТ и ИЖС и в чем разница между ними.
ПРИРОДА РЯДОМ
Наличие леса вблизи участка тоже влияет на выбор, ведь всегда будет здорово в летнюю жару окунуться в прохладу хвойного леса. Но пара лишних деревьев на вашем участке, могут стать настоящей проблемой — вырубка требует разрешения (порубочного билета) и гигантских усилий на выкорчевку кореньев.
Хорошо будет и если поблизости окажется озеро или речка, а наличие водохранилища рядом увеличивает варианты летнего досуга. В некоторых коттеджных поселках, расположенных по берегам крупных водохранилищ, существуют свои слипы, яхт-клубы и пристани. Но при выборе такого поселка, обязательно уточняйте правовые основания пользования прибрежной зоной именно этим СНТ/ДНП. Если это окажется самовольной застройкой, при выявлении этого факта контролирующей организацией на поселок будет наложен крупный штраф и предписание устранить нарушение, ну а поселок это будет платить и делать за счет членских взносов собственников.
ИНФРАСТРУКТУРА
Наличие инженерной и транспортной инфраструктуры, имеет главенствующее значение при выборе участка:
Электроснабжение
Официально подключение электричества к земельному участку стоит около 600 рублей, но на практике эта сумма может вырасти. Это связано с отсутствием возможности или желания местного муниципалитета протягивать электросети за счет бюджета. В этом случае установка уличного трансформатора, установка линии и натяжение проводов — ложатся на плечи собственников. Это тяжелые случаи, когда Вы приобрели участок далеко от существующих населенных пунктов. Но и тут есть разного рода нюансы и лайфхаки, из серии передачи новой линии на баланс в МОЭК, об этом в последующем расскажем отдельно. Чаще всего собственник сталкивается уже с подведенным к ближайшему столбу щетку.
Газоснабжение
Наличие газопровода, довольно серьезный плюс, так как на практике дешевле всего отапливать дом им. В современных поселках, газ уже подведен к границам участка. Остается только оформить документально подключение и завести его в дом, в соответствии с требованиями газоснабжающей организации, в специально отведенное проветриваемое и имеющее отдельных вход помещение.
Водоснабжение
Большинство частных застройщиков при покупке земельного участка, забывают про обеспечение водой. Иногда случается так, что только после строительства дома, собственники понимают, что вода в скважине, которую пробурили на участите, имеется повышенное содержание железа. Оно может превышать норму в 30 раз. Ни для технических нужд, ни для питья такая вода не годится, а фильтрация ее потребует дополнительных затрат. Самый лучший способ не попасть в подобную ситуацию — это получить информацию о качестве воды у будущих соседей, если такие имеются или заказать забор проб и исследование в специализированной организации.
Канализация
В новых коттеджных поселках часто бывает центральной, но если нет, то установка септика на территории участка стоит не очень дорого. Его объем зависит от объема сточных вод и рассчитывается на дом и количество пользователей. Чтобы сэкономить, можно установить один септик на два дома вместе с соседями.
Подъездные пути
Идеальный вариант, когда на проезжей части уложено асфальтовое покрытие, которое обслуживает местный муниципалитет. Второй вариант, это асфальтовая крошка, чаще используется внутри коттеджных поселков. Но и грунтовые подъездные пути — вариант тоже рабочий, часто его комбинируют с дорожными плитами на этапе строительства коттеджного поселка. А после заселения больше половины поселка, данные плиты служат основание под укладку более качественного дорожного покрытия.
В любом случае, качество таких дорог лучше всего проверять весной, когда сходит снег, и оголятся все их недостатки.
ГЕОЛОГИЯ И РЕЛЬЕФ МЕСТНОСТИ
Настоятельно не рекомендуем выбирать участок на болотистой местности, также как и участки, где грунтовые воды залегают очень близко к поверхности. При малой плотность земли, дом может просесть, что потребует дополнительных вложений на устранение и доставит ряд неудобств. Также мало пригодны участки глинистым грунтом.
Удорожает строительство дома участок со сложным рельефом, крутым склоном, но одновременно сложный рельеф может добавить ряд эстетических и не только плюсов. Таких как, видовое расположение на высоком склоне; интересный ландшафтный дизайн. Практический плюс участках со склоном — не задерживается вода.
Если участок находится в низине и недалеко от участка протекает река, имейте ввиду, что возможен ее разлив весной. Это может привести к подтоплению дома, поэтому необходимо уточнить этот факт у местных.
Чтобы точно определить состав грунта, приглашаются специализированные организации, которые производят бурение на выбранном участке, забирают пробы. После своего исследования, выдают Вам свое заключение о составе почвы.
ПРОВЕРИТЬ УЧАСТОК С БУДУЩИМ ПОДРЯДЧИКОМ
Будет здорово, если участок будет иметь правильные и симметричные формы, но при этом не слишком узкий и не очень длинный. Кривые и косые формы не особо подходят для типовых проектов коттеджей, поэтому если Вы не выбрали индивидуальное проектирование, то лучше отсеивать их. Идеально — это квадратная форма участка с соотношением 1 к 10. Для примеры, если Вам понравился проект дома площадью 300 м2, то идеальная площадь земельного участка будет не менее 2900 м2 или 28 соток. Но, по факту, 2-х этажный дом площадью 300 м2 отлично размещается и на 5 сотках. Помните, что плоащдь и форма участка станут ключевым фактором при выборе проекта и строительстве особняка.
ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ
Покупая землю в собственность, Вы получаете свидетельство (с 2016 года данную функцию заменяет выписка из ЕГРП), гарантию юридической чистоты сделки и душевное спокойствие. Хотя и здесь стопроцентную гарантию вам никто не даст. Известны случаи, когда участки изымались под госпрограммы. Однако, на нового собственника ложатся налоговые обязательства: земельный налог для физических лиц (0,3% от кадастровой стоимости в год) и налог с продажи имущества (13% от 70% кадастровой стоимости объекта). В связи с этим, покупка участка в аренде тоже имеет ряд преимуществ.
Попробуйте не платить налоги и вы узнаете кому на самом деле принадлежит ваша собственность — © Дэвид Рокфеллер
Если вы взяли земельный участок в аренду у администрации или купили участок по договору переуступки прав, то платить придется только арендные платежи (около 0,3% от кадастровой стоимости участка в год). Но, опять-таки, нужно учесть — какую сумму вы заплатите за выкуп земельного участка из аренды в собственность. В соответствии с ГК РФ и Земельным Кодексом выкупная стоимость земельного участка в черте города может достигать 15% кадастровой стоимости, за пределами города 3%. Перевести участок из аренды в собственность можно только после строительства на его территории дома, гаража или бани.
Бывает, что получить право собственности на земельный участок невозможно. К примеру, земля зарезервирована для торгов под освоение территории, под выкуп льготными категориям граждан или для муниципальных нужд. Как правило, это и пугает будущих арендаторов. Если у вас тоже есть опасения — лучше купить участок в собственность. (данный отрывок взят из статьи автора © Земельный барон)
ПОДВОДЯ ИТОГ
Уточните в Департаменте имущественных и земельных отношений не попадает ли земля под территории водоохранных зон или заповедника, а также в зону отчуждения линий электропередач или строительство газопровода. Также узнайте в местных органах власти (мунициполитет, администрация района) план развития и освоения территории.
Перед принятием решения обязательно посетите земельный участок вместе с представителем строительной компании, где будете заказывать новый Дом.
С уважением,
Ваши соседи, Quadrodom.
